2024年新春第一篇文章，不是楼市剖析，也不是踩盘攻略，更不可能是软文广告，而是老邝总结的卖房攻略。我相信，很多人是须要这份攻略的，以是话不多说，咱们赶紧开始。
一、心态篇
卖房的目的有两种，一类是纯套现，倘若你属于这类需求，那么老邝建议你hold一段韶光再说。广州楼市经历了2023年的全面下跌，普遍跌幅在15%，目前便是最弱的点，没必要现在斩仓，最少等“踩踏期”过了，等那些扛不住的，急用钱的业主卖完了，你再考虑放盘。
说直白点，23年跌幅都＞15%的产品，那就躺平吧，非急用钱没必要出货。
第二类卖房需求，便是置换，也便是说你卖掉后还是要买，不管是自住改进、优化资产、孩子读书，我希望你记住“低卖便是低买，高卖便是高卖”。这类小伙伴，是我手头上最多的客户，心态上我还是希望你们记住，你的计策是为了买入更适宜自己的产品，抓大放小才是正道。
二、盈亏平衡线
弄清楚自己的计策，也便是卖房目的后，我们还须要打算盈亏平衡点。这里面唯一的变数，便是房贷的变革，这里我建议大家算一个均匀数即可，但目前的还欠贷款本金必须精确。同时，卖房也会有营销本钱（包括但不限于卖房佣金），我建议你拿房价的1%-1.5%作为营销本钱，这个我会在后面详细阐述。
关于盈亏平衡点的打算，老邝分别通过文章+***讲解，大家可以自行翻阅。
《盈亏平衡点》
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三、4P理论
这是市场营销学的理论，百度百科的阐明为：4P营销理论被归结为四个基本策略的组合，即产品 ( Product )、价格( Price )、推广( Promotion)、渠道（Place ），由于这四个词的英笔墨头都是P，再加上策略（Strategy），以是简称为“4P’s”。
接下来，我将按照这4个P，给予一些实操性建议，大家可以自行选择是否跟进实行？
1、产品（Product）
卖房，卖房，说直白点便是卖东西，大家一定要代入淘宝卖家的心态，用卖货的思路看待所要卖的屋子。那么空置的屋子是我认为最主要的一点，有租客的赶紧结算或者清退，倘若是自住的，我会建议提前租赁到潜在买入版块，体验那边的生活。言而总之，要想屋子好卖，卖得快，空置状态是你必须下定决定的。
这里，我引用一个曾经看到的数据，但由于身份缘故原由，我不能说信息来源。二手市场中，能被卖掉的屋子，空置房屋的挂卖韶光，是非空置房屋挂卖韶光的1/4。
这条信息有两个关键点，一是已经被卖掉，也便是价格是市场接管的，不是挂牌房源；二是空置v.s非空置的售卖韶光是1：4，老邝建议下定决心卖房的你，该清退就清退。你放心，你所担心的搬家本钱，纵然算上韶光、精力、用度，顶了天也便是1w，这点本钱在卖房面前，真的不算啥。
房屋闲置后，一定要把所有家具家电都丧失落，只保留硬装部分。啥是硬装，便是将你的屋子180°掉转反扣，地板在上天花板不才，不能掉下来的东西便是硬装，其他所有能掉下来的都是软装，都要丢弃。别在意啥可能出租，你们可以挑选二手市场，同样楼盘的同样户型，分别挑选吉屋v.s有家具，现场体验一下就明白了。
（这种便是不随意马虎卖的家具摆设）
产品包装：清退租客后，适当做一些休憩，什么刷白墙、换高瓦数灯泡、撤掉窗帘，只管即便将这个本钱掌握在2-3k，可以纳入营销本钱。言而总之，房源便是产品，产品外部的花园、景不雅观、邻居，你是无能为力的，但产品的内部，便是你能高度定制化的“展示页面”，try your best去装饰它。
2、Price（价格）
售卖的价格，这里面有很多学问，首先便是你的实收价格，这个大家好理解，也便是去掉所有摩擦本钱（税费、中介费、赎楼用度）、营销本钱（装修费、流量费、褒奖费）后，你实际拿得手的钱。
大家不用担心看不懂流量费、褒奖费，后面我会逐步讲解，你记住一个点就行，接下来所有的开销，实在都是为了我的屋子更好卖，所有本钱，尤其是营销本钱，是为了更快卖出，费钱提升效率。至于为啥提升效率？看回第一点心态篇。
实收价格，当然不能见告任何人，也不可能是你的挂牌价格，这个价格只能在会谈桌上跟潜在买家博弈。我就提醒你们一句，不要在电话里降一分钱，碰着中介报低价的，约他们出来见面聊，就说看到真实客户后见面聊，这样可以打掉90%虚假报价，这些虚假报价都是为了压低你的生理预期。
再说一下挂牌价，这里就没啥技巧可能，便是付出韶光和精力，不断地去踩盘。没错，便是扮买家去踩盘，这里的技巧老邝不想详细写出，毕竟写出来会得罪大多数中介。反正你记住，扮得越真，你就越有把握怎么挂卖。
3、渠道（Place）
卖房很讲究渠道，除了大家公认的挂盘贝壳，毕竟它能供应SOP的房源展示，越秀的一定要挂YF，海珠的一定要挂DCH，乃至周边的小中介行，小区物业，停车场保安，你都可以考试测验联系。末了，业主群也是一个紧张路子，给群主多发几个红包，一样平常都可以挂卖的。
除了传统中介渠道，还有自媒体渠道，多留神有哪些"大众年夜众号、抖音号、小红书号涉及卖房，可以向他们投稿，有偿邀约他们拍摄或者曝光。当然，最高境界当然是自己发布内容，小红书是最大略的，公众年夜众号和抖音你也别怕，擅用AI创作，只要拿几段真实房源***+照片，一样能天生“个性化”的内容。
有了这些素材，后面便是发布+投流，老邝会建议，模拟大V写好关键字，这是SEO的关键，投流就随缘吧，只要更新的频率够高，内容轻微有点重复也不用怕。确保每条***的素材是重新拍摄的，里面的镜头重复不主要，平台对你的标签会非常精准，剩下的就交给算法。反正我见过几个小伙伴，在小红书成功找到买家。
4、匆匆销（Promotion）
到了最关键的枢纽关头，这里的门道很多，我不强求大家都做，你们可以选择适宜的去做，反正记住，把所有的匆匆销用度算进本钱里面，只要终极实收的价格你满意即可。
贝壳的好赞，强烈建议大家签署，这个便是囚徒困境，没得选。老邝在2023年曾给一位金碧花园的卖家阐明，彼时金碧一、三期，统共220套两房挂卖，有40套签了好赞，任何东西都讲究28原则，你以为在金碧花园词条下的搜索展示量，那20%黄金流量是给谁?
（搜索“金碧花园”默认排序）
至于须要给1.5%的中介费，你把它算成摩擦本钱也行，算作营销用度也行，反正盈亏平衡点的excel表格里记录下，实收价格满意就行了。
推广费，除了贝壳的好赞，这里我说一个实行力超强的客户，他是一位珠江新城业主，要卖一套非网红小区的小三房，1000万的三房一卫，其实在2024年，这种产品的稀缺性一起下滑。
他为了卖房，找我打印了他家的房源图纸，里面写满了房源优点以及卖房缘故原由，订上联系卡片，拜访了珠江新城13家贝联、5家裕丰、4家中原、4家合富。每到一个门店，就给留在门店的经纪人派发房源图纸+卡片，并进行自我介绍。
这个行为，他每个月挑一个周末就去做了，在第三个月就成功卖出。事后我跟他复盘，这种拜访当地门店的形式，实在不是将房源推给客户，而是将房源推给版块内中介，毕竟卖房非常依赖传统中介，只要片区内的中介，基本都认识你，理解你的卖心很强，故意无意地，他都会在跟客户推货时想到你。可以说，这个推广费的真实价格不高，但里面的每一次地推都是你的心血，越多亲自地推，越随意马虎卖出屋子。
末了，我还要说一下褒奖用度，跟上述贝壳好赞1.5%佣金一样，如果你签署了，也要给其他品牌中介同样条件。这部分是公佣，也便是交给公司的，但实在你是可以私底下褒奖帮你卖掉房的中介。
利益申明：老邝作为贝壳的加盟商，我们团队对自己的买房客户，是从来不会收取任何私底下的用度，纵然收了咨询费，也会在成交后返还，作为佣金抵扣。同时，我们在公域/私域，也不会推广粉丝的房源。
本文所述的褒奖用度，是指各位业主须要卖房时，给卖出中介的褒奖。比如我自己在2022年初，卖出铁一学位房时，挂牌410w，内心底价370w。但我对裕丰中介说的底价是375w，并承诺除了给中介费，卖高的价格跟对方55分，末了签三方约的价格是376w，我付了3.76w佣金+5k好处费，实收价格371.74w。很多时候，重赏之下有勇夫，你可以固定1w好处费，或者最新款iPhone Pro Max顶配机型。
三、进阶技巧
行文至此，已经3000字，我相信这一份卖房攻略，足以颠覆大多数人的认知，你们看完会有一个感慨：原来还可以这样！
倘若你正在卖房，不妨按照上述环节排查一下，看看有哪些地方做得不足好。
但你会创造，上述内容还有很多细节，老邝是没有展开的，乃至有些模糊过去。皆因我本身加盟了德佑，作为贝壳店东我有太多东西不能公开讲。以是你如果须要我们的定制化卖房建议，也可以私聊我。
（团队的陪同卖房）
不说别的，通过我们的做事，在Price定价环节中，如何扮演买家，是不是找我们会更精准？还能节约韶光和精力本钱。题外话，我们一定不会让你挂小区最低价，通过一个稍高的价格，就能精准“偷袭”比你更低挂牌价的竞争对手。
总结
写到末了，老邝还是要感谢一下大家，在2023年，我们的德佑门店，做到了海珠区贝壳Top 1古迹（不算链家），这里除了有团队小伙伴的努力，更关键的还是大家的支持，无论是你们的阅读、评论互动、付费咨询、买房落地，都让我们的付出有所收成。
展望2024年，市场变革变化多端，每笔交易的风雅化程度，决定了这笔交易的成败，大家要相信一句话，专业的事情交给专业的人。卖房v.s买房，都是磨练投入的事情，任何一个环节比别人多1%付出，你在整体上就能超越竞争对手。
平时，我写到这里，打完广告就结束了，但在2024年，我希望大家能多多点赞，点个“在看”。毕竟这个天下已经被算法打败，你必须多点赞我们的内容，才能让系统知道，你是喜好这种深度文章的用户，才会给你推举更多有深度的内容。这个点赞，不单单是为了我，更为了在这个平台，持续创作的其他同行。2024年，老邝与你们同行！
