“REITs速达”针对最新报告的中原万纬物流REITs项目报告文件进行了负责学习和总结。顺着监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事变进行了整理，以资借鉴。紧张涉及到项目租赁期限集中到期、基金经理兼任、保险以及主要现金流供应方等。本项目有一个较为突出的问题那便是“评估报告有效期”；值得深入研究。
一、主要现金流供应方
截至2023年9月30日，根本举动步伐项目共有10个租户，前三大租户的租赁面积占全部已出租面积的比例为87.53%。
个中一个主要现金流供应方于2022年度产生的租金及综合管理做事收入占根本举动步伐项目2022年度业务收入的比例为18.32%。
租户A虽然不属于前述核查范围内的主要现金流供应方，自2023年开始分别在湖州德清项目和佛山南海项目承租。截至2023年9月30日，租户A租赁面积占根本举动步伐项目已租赁面积的比例为52.66%；于2023年1-9月产生的收入占根本举动步伐项目2023年1-9月收入比例为35.12%；估量2024年和2025年产生的收入占根本举动步伐项目2024年和2025年收入的比例分别为54.19%和44.58%。
租户B于2022年度产生的租金及综合管理做事收入占根本举动步伐项目2022年度业务收入的比例为18.32%。
1.须要管理人根据《审核关注指引》第十九条干系哀求，充分表露主要现金流供应方的经营情形和财务状况，结合其商业模式、行业发展情形等，论证其租金支付能力。
2.结合租户集中度情形，补充论证根本举动步伐项目是否符合《REITs指引》第八条第（四）项现金流来源合理分散的干系哀求。
二、运营期限
佛山南海项目和绍兴诸暨项目均于2021年5月开始运营，尚未运营满3年。
须要管理人结合根本举动步伐项目历史运营情形，对根本举动步伐项目是否符合《REITs指引》第八条（三）干系哀求揭橥明确见地。
三、保险
浙江德轩项目和佛山北电项目的投保金额略高于其评估代价，诸暨万斌项目的投保金额略低于其评估代价，保险条约有效期为1年。
须要根据《REITs指引》第三十八条（四）干系哀求，补充表露现有保险条约覆盖的详细范围，以及合计保额是否能够覆盖项目资产总估值，如有保额调度请明确详细调度办法，并在估值中充分考虑保费调度影响。
四、负债率
2020-2022年末及2023年9月末，根本举动步伐项目公司资产负债率分别为74.27%、71.21%、67.66%和65.93%。个中2020-2022年末及2023年9月末，项目公司关联方搪塞款一贯坚持在较高水平，紧张缘故原由系万科物流发展及其子公司从2020年至2022年期间以关联方往来形式投入支持根本举动步伐项目公司的稳定经营。
2021年末和2022年末，因部分第三方工程款结清，根本举动步伐项目公司其他搪塞款总额有所降落。
须要进一步解释负债率较高的情形下对项目收益的影响，同时补充解释未来发行上市后的负债率情形。并对干系风险事变进行解释。
五、免租期
项目公司与承租人就免租期等干系条款进行商务会谈，一样平常来说，免租期结合租赁条约期限、租赁面积、租户设备投入情形、租金水平、租金增长率、市场供求关系等综称身分考虑，会在租赁协议中详细约定。
须要补充解释历史免租期限，并对未来免租期进行解释。
六、租约到期
绍兴诸暨项目有30,604.27平方米将于未来一年内到期，湖州德清项目有17,929.26平方米将于未来一年内到期。前述未来一年内到期面积共48,533.53平方米（占全部根本举动步伐项目可租赁面积的19.72%），个中到期韶光在2024年6月1日往后的面积为44,171.89平方米。
1.项目在未来两年内存在大面积换租，须要进一步解释换租安排以及出租率对项目估值的影响，并揭橥明确见地。
2.补充表露未来租户储备情形及条约续约安排，针对租户集中度、主要租户退租、集中换租等运营风险进行阐明并设置缓释方法。
七、管理费
租户A与租户B自入驻以来均可在每月尾前完成当月租金及综合管理做事收入支付，每月租金及综合管理做事收入收缴率均为100%。
逾额报酬=（当期净运营收益实际金额-当期净运营收益目标金额×105%）×20%
运营管理补偿金=（当期净运营收益目标金额×95%-当期净运营收益实际金额）×20%
根据《审核关注指引》第三十一条干系哀求，结合历史运营本钱，对基金管理人、操持管理人、运营管理机构用度收取水平及分配的合理性揭橥明确见地，重点解释用度安排能否有效表示勉励与约束并揭橥明确见地。
八、同行竞争
须要管理人补充表露根本举动步伐项目周边原始权柄人自持及其他运营主体持有的竞争性物业的基本情形、租赁价格、出租率、客户入驻情形，并结合根本举动步伐项目与周边可比项目的运营情形比拟，剖析周边可比项目是否会对根本举动步伐项目的运营稳定性造成影响，是否存在同行竞争情形。
九、期限及到期处置方法
须要管理人进一步解释基金期限设置的合理性，并进一步解释基金到期后的资产安排以及风险缓释方法。
十、基金经理兼任
关于基金经理人兼任事变已经成为了旧调重弹的话题，在本项目的招募解释书中有这样一段解释：本基金和中原越秀高速REIT所投资的根本举动步伐项目行业类型不同，两只基金的基金经理兼任不存在潜在利益冲突风险。那么中原深国际仓储物流封闭式根本举动步伐证券投资基金项目基金经理又该怎么安排？
十一、资金归集及风险揭示
1.根据《基金指引》第三十八条（二）干系哀求，补充表露根本举动步伐基金召募资金流向及监管安排，并建立账户和现金流管理机制，有效管理根本举动步伐项目租赁、运营等产生的现金流。
2.须要根据《关于规范公开召募根本举动步伐证券投资基金（REITs）收益分配干系事变的关照》详细哀求，在报告材料中对根本举动步伐REITs收益分配干系事变进行充分约定，揭示未按照规定进行收益分配可能导致基金终止上市的风险。
十二、评估
估值参数、折现率、历史出租率变动、增长率、运营指标、收入来源较为单一等问题也是旧调重弹了，接下来说下本项目较为分外的地方。
中原万纬仓储物流封闭式根本举动步伐证券投资基金评估机构实地查勘日期分别为2022年8月4日至2022年8月6日。而报告的代价时点为2023年9月30日。但更让人意外的是报告的出具日期为2024年2月26日。
正常来讲，评估报告的有效期为1年，部分评估报告的有效期限较短仅为6个月。但中原万纬仓储物流封闭式根本举动步伐证券投资基金却超过了两个报告周期，这让人很是费解。其余，在2023年期间，按照部分上市项目表露的信息来看，市场竞争较为激烈，较发行上市前有较大的颠簸；部分项目难以担保预测的收入以及出租率。本项目的评估报告超过两年，是不是解释市场没有太大变革。那么，是有变革还是有变革呢？
